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Este blog fue publicado en Ciudades Sostenibles del Banco Interamericano de Desarrollo. http://blogs.iadb.org/ciudadessostenibles

Uno de los mitos de la plusvalía es que eleva el valor de la tierra y encarece la vivienda. Es tan arraigado el mito y tan alto el desconocimiento de este concepto, que los propietarios de tierras lo aborrecen y erróneamente lo han usado como justificación para especular.

Lo cierto es que el instrumento de plusvalía sirvió para financiar las transformaciones de París. En efecto, hacia la segunda mitad del siglo XVII, los lobos rondaban libres por las calles de París. Pero la visión de Luis XIV y la determinación de las autoridades municipales hicieron de la capital francesa la primera ciudad de la historia moderna que no creció espontáneamente, pasando de villorrio a una expansión urbana con planificación.

plusvalia transformo paris -pont neufPont Neuf, Paris, Francia.  Foto por Wiki Images 

Obras como el Pont Neuf, el puente que transformaría la manera en que las ciudades europeas se relacionan con los ríos, y la Place Royal, hoy la Place des Vosges, una plaza que cambió el concepto del espacio público, fueron posibles porque Enrique IV fue el primero en reconocer el valor de las mejoras por obras públicas y el papel que dichos proyectos podrían jugar para financiar la expansión de la ciudad.

Cuando vemos que nuestras ciudades crecen sin ninguna planificación,

¿Por qué no pensar cómo este instrumento de gestión podría ayudarnos a un mayor desarrollo en nuestras ciudades?

La plusvalía no es un impuesto, es un mecanismo que permite a los municipios recuperar entre el 30% y el 50% del mayor valor, como resultado de una decisión o inversión de la autoridad local. La plusvalía se puede definir como un ‘plus’ o un ‘más’ al valor del terreno, por un cambio en las regulaciones urbanísticas o por la ejecución de obra pública que permite el desarrollo del terreno.

De acuerdo a Juan Felipe Pinilla, los hechos generadores de plusvalía por efectos de cambios en la regulación urbanística son tres:

  1. Incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana, o la consideración de parte del suelo rural como suburbano.
  2. El establecimiento o modificación del régimen o de la zonificación de usos del suelo.
  3.  La autorización de un mayor aprovechamiento del uso de la edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.

Sin embargo este plus solo se materializa si el lote es desarrollado. Por eso, los terrenos se benefician de las inversiones públicas en vías, infraestructura y servicios y aumentan de valor si se desarrollan en su máximo potencial. Por lo tanto el ‘costo’ de la plusvalía no se carga al terreno pero si al proyecto.

La plusvalía es un instrumento de gestión que prioriza el desarrollo y promueve el uso eficiente del suelo urbano. Le permite al promotor o desarrollador vender un número adicional de unidades como bono, que compense los costos, y  hagan el negocio inmobiliario factible y rentable.

La ciudad, las autoridades y la comunidad se benefician al recuperar una parte de la inversión en el esfuerzo de urbanizar. El mercado de tierras se autorregula y los promotores inmobiliarios adquieren terrenos. Esto les permite consolidar bancos de tierra, hacer integración de terrenos y desarrollar proyectos donde pueden sacar ventajas de las economías de escala.

Romper los mitos alrededor de la plusvalía, permitirá frenar la especulación y generar un desarrollo urbano planificado, más sostenible, así como en Paris, más espacios públicos donde personas de todos los estratos y condiciones económicas interactúen y disfruten la arquitectura y la calidad de vida de la ciudad.

plusvalia - place des vosgesPlace des Vosges, Paris, Francia. Foto por Flickr 

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Gabriel Nagy

Gabriel Nagy

Gabriel Nagy nació en Cali, Colombia. Estudió arquitectura en la Universidad de Los Andes en Bogotá y tiene una Maestría en Planificación del Desarrollo Urbano (con énfasis en Economía Urbana y Ciudades en Países en Desarrollo) de la University College de Londres. Ha sido consultor de numerosas organizaciones internacionales y las agencias estadounidenses, entre ellas el Banco Mundial, Corporación Financiera Internacional (CFI), la USAID, el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), la Organización de Estados Americanos (OEA), y ONU-Hábitat. Ha trabajado en muchas partes del mundo, incluyendo Colombia, Surinam, Trinidad y Tobago, Barbados, Jamaica, Guyana, Haití, Líbano, Guatemala, Mongolia, Irak, Albania, Afganistán, Honduras, Nicaragua y la República Dominicana. En 2008 se incorporó al Banco Interamericano de Desarrollo responsable del diseño, el monitor y el análisis de control de calidad de los proyectos del Banco y las operaciones de desarrollo en la región del Caribe, tales como la Iniciativa Emergente y Desarrollo Sostenible del Banco Ciudad. Durante tres años fue nombrado Director de Préstamos al Fondo Nacional del Ahorro (FNA

 

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