Concejo tiene en sus manos futuro del predial de los bogotanos

Si usted es dueño de una propiedad en la capital, y por lo tanto contribuyente del impuesto predial, esta historia le interesa. Y le interesa porque el Concejo de Bogotá está a punto de aprobar las tablas de tarifas para liquidar el impuesto predial que van de 6 por mil a 14 por mil, dependiendo del avalúo catastral que se va a organizar por rangos que comienzan en 93’076.000 y terminan en más de 2.500 millones.

Para fijar esa tabla de tarifas, la Alcaldía y el Concejo parten del convencimiento de que entre más alto el valor catastral de la propiedad, más plata tiene el contribuyente para pagar. Y eso puede ser cierto para predios por encima de los dos mil millones de pesos. Pero sucede que la mayoría de los propietarios no tiene planes de vender su casa, y por eso el hecho de que valga más en el Catastro no las hace más solventes económicamente.

Hace 13 años en Bogotá, los predios que estaban registrados en el catastro estaban reportados con el 20, 30 o 40 por ciento del valor real que tenían en el mercado. Así, una propiedad que en el mercado se transaba por 100 millones de pesos, estaba registrada en 40 millones o menos, y una de 250 millones podía estar en 80 millones o 100 millones. Eso hacía que el impuesto predial, uno de los principales ingresos de la ciudad, estuviera rezagado porque la gente no tributaba por el valor real de su propiedad. Y eso pasaba porque la administración había sido negligente y no había actualizado los valores catastrales de las propiedades.

Por eso, mientras se actualizaba el valor catastral de los predios, para que estuviera más cerca del valor comercial, el gobierno del 2003, apoyado por el Concejo, decidió imponer unas tarifas que compensaran los bajos avalúos para que la gente pagara según el valor real de su propiedad y al tiempo se pudiera subir el recaudo del impuesto.

Las tarifas que se fijaron en esa época (y que por ahora siguen vigentes) iban entre el 2 y el 9,5 por mil para las propiedades de uso residencial. ¿Qué significa? Que por cada mil pesos de avalúo de la propiedad se pagan entre 2 y 9,5 pesos de impuesto, dependiendo del estrato.

Un ejemplo para mostrar cómo funciona. A un predio de estrato 4 que en esa época estuviera registrado en el Catastro en 100 millones de pesos le correspondía pagar un impuesto de 750.000 pesos, porque la tarifa era del 7,5 por mil. A uno de estrato 3, avaluado en los mismos 100 millones le correspondían 600.000 pesos, porque la tarifa, a pesar de tener el mismo valor era del 6 por mil para ese estrato.

Durante diez años, la Alcaldía actualizó de manera gradual el avalúo catastral de los predios, hasta el punto de afirmar que hoy todos están registrados, mínimo por el 70 por ciento del valor con el que se transan en el mercado. La pregunta es: ¿si los predios ya están al día, se justifica tener tarifas tan altas como las que se aplicaban cuando estaban muy por debajo del valor real?

El lío es que a la mayor parte de las propiedades en Bogotá el valor catastral se les disparó y predios que en el 2003 costaban 100 millones ahora están en 400, 500 y hasta 600 millones de pesos, para citar solo un ejemplo. Ese aumento en el avalúo catastral se ha dado porque la ciudad hoy hace un censo inmobiliario anual para que los valores catastrales no se desactualicen, y esos valores reflejan la realidad del mercado. Y la realidad del mercado es que a muchas personas su casa o apartamento les vale más porque el entorno donde viven se han encarecido por la presión del mercado inmobiliario.

Y las tarifas, que hace 13 años buscaban compensar los bajos avalúos siguen siendo las mismas. Por eso, a un predio que en el 2003 valía 100 millones en el Catastro y el impuesto liquidado le llegaba a 750.000 pesos, hoy por la actualización catastral y la valorización del mercado inmobiliario tiene un avalúo de 400 millones y su impuesto liquidado asciende a 3’000.000.

Sí señores, el impuesto les subió de 750.000 a 3’000.000 de pesos. El lío es que a muchos de esos propietarios el salario no les subió al mismo nivel. Hay muchos casos de pensionados que tienen casas que se han valorado por el impacto del mercado inmobiliario, sin ponerle un ladrillo adicional a sus viviendas. Y como no tienen intención de vender, que su casa haya pasado de 100 millones a 400 millones o 600 millones no los hace millonarios ni solventes.

En estas condiciones, la pregunta que hay que hacerles a los concejales, que deben tomar la decisión, es si están dispuestos a mantener tarifas tan altas como las de hace diez años, a pesar del impacto que tendrán en los contribuyentes.

Twitter: @YolandaGomezT